Prima di partecipare ad un'asta giudiziaria per un immobile occorre accertarsi che quest'ultimo non sia gravato da spese condominiali arretrate e, qualora ci siano, quantificarle con precisione.
Soltanto le spese dell'anno precedente e di quello in corso vanno però sommate ai costi veri e propri dell'aggiudicazione: le restanti pendenze, come spiega l'articolo 63 dei dispositivi d'attuazione del codice civile, non sono infatti a carico dell'aggiudicatario.
A dispetto di questo non è raro che l'amministratore tenti di ottenere un risarcimento anche per gli anni pregressi.
Vengono conteggiate in maniera diversa a seconda che l'asta sia bandita da una procedura concorsuale, per esempio un fallimento, oppure nell'ambito di un'esecuzione individuale.
Nelle procedure concorsuali viene operata una distinzione tra il periodo precedente alla sentenza d'insolvenza dal periodo successivo: le spese del periodo precedente devono essere saldate al condominio dal curatore nella percentuale prevista per tutti i creditori privi di privilegio (chirografari); le spese del periodo successivo saranno pagate per intero dal curatore con i proventi della vendita all'asta, dal momento che vengono considerate spese della stessa amministrazione fallimentare (prededuzione).
L'aggiudicatario sarà esposto agli arretrati condominiali solo se la vendita avviene entro due anni dal fallimento, un caso per la verità piuttosto raro.
Viceversa, spesso nelle esecuzioni individuali è l'aggiudicatario a dover saldare le spese condominiali per l'esercizio in corso e per quello precedente.
In entrambi i tipi di vendita giudiziaria, quindi, di frequente capita che rimangano spese non recuperate, che è il condominio a dover pagare: resteranno a carico di tutti i condomini con esclusione, naturalmente, dell'aggiudicatario.
Per evitare che dal sacrificio dei condomini si avvantaggi il creditore (che secondo molte disposizioni del codice è tenuto alle spese di conservazione e manutenzione del bene che lo garantisce), l'Avv. Maurizio Calò di Roma ha elaborato una tesi interessante.
Se avallata dalla giurisprudenza, potrebbe portare a un orientamento più salomonico.
Il legale romano ritiene che il prezzo di vendita non sarebbe giunto al livello dell'aggiudicazione se l'immobile non fosse stato mantenuto efficiente e conservato dai condomini, i quali hanno anticipato le spese, spesso per un decennio, anche per il debitore esecutato.